《菜市場》買Studio要留意…

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白石角嘉熙開價啦!

係呢一個臨海山旯旮豪宅地段,黎緊會賣幾錢?

以入場費計算:

Studio : $4.6百萬 ($18,460/sqft)

1房:$5.7百萬
2房: $6.7百萬
3房: $9.37百萬

因為有菜籽pm問關於Studio嘅問題,我哋今次主力分析買白石角Studio有咩要留意。

1. 總價LumpSum與按揭成數

好多時Studio點解投資得過係因為細銀碼。
以附近嵐山為例:
新成交的嵐山開放式戶為7座高層A室,實用180方呎,成交價380萬元,實呎21,111元,
原業主2014年以194萬元向發展商長實一手購入單位
第一,194萬一定係小銀碼,借9成都借到
第二,380萬升左個double,但係仍然借得足9成,上車拎60萬出黎應該無問題

今次嘉熙Studio第一批,4.6m-4.8m,做到8成按揭。
lumpsum上唔算太高,100萬左右現金可以上車,唔會太辛苦。值唔值就繼續分析。

2. /自住居住空間

嘉熙既studio size係250呎,無嵐山果隻痴線189呎咁癲。
不過都唔好得好多,生菜住過立坊238呎Studio (參考成交價5.22m),空間係真係好細。
最多可以住到兩個人,活動空間非常有限。
大部份既人好少諗住買完自己住,都係放租俾人,
所以首先你已經放棄左自住呢條後路,你投資既代價其實提高左。

3. 承租能力

雖然生菜講過買樓收租係呢個年代唔係好work,對於Studio黎講仲有少少價值,
市租Studio新盤(e.g.薈晴?$11,000/月),其他$12,000~$15,000不等。
以嘉熙地段,估計Studio市租大概$11,000-12,000,未計入雜項回報3%。
相比港島西區/ 1,2年前定價既Studio盤,$4.6m既開價對收租無吸引力。

嘉熙地段被白石角所有樓盤圍住,風景屬普通。
位於大埔,又唔近市區,
近科學園,但科學園其實無咩人,
一係就係好成功好有錢既人, 一係就係創緊業既普通人,一係就係某公司Backoffice
對於搵本地人租一間Studio,需求並唔樂觀。
最有機會既租客係一對小情侶,白石角唔方面程度本地人未必會有興趣租。
始終租唔同買,flexible好多。

賣樓人士成日話近中大,大把學生,
生菜認為學生租地方除左要平,仲要有friend!
所以點解第一城,名城咁好租,一來方便生活,二來可以同朋友合租,
地方又大d,隨時開party。
Studio多用於2人世界,而且對學生黎講,太唔方便係唔好玩。

租務需求,生菜係睇淡。已經未講格離果d新盤都會推Studio。

不過,你收租都係為供樓,升值先係主菜。

4. 升值能力

主力討論: 基建(無),新供應(有),地段(無)

三個生菜分析指標只中左一樣,就係附近有新供應,
新盤之中都有Studio,正常黎講係一個盤比一個貴,
對嘉熙黎講,第一個推出係佢既優勢。
較差既地理位置係嘉熙既劣勢,令低價Justifiable。

大埔呢個區域,最出名係升得慢過個市,
遠少少有比華利山,倚龍山莊,
近既天賦海灣,逸龍灣,
你可以Search一下成交新聞,最近既例子大概升值20-30%。
嵐山會升到40%-100%,因為當年開價低。
現價平均市價,天賦海灣,逸龍灣$15,000左右,嵐山$13,000左右。

嘉熙Studio開價$18,000/sqft,屬Studio市價,生菜唔覺得係低水。

要賣,賣市價一定賣得哂。
要升,佢會跟個市升,短線生菜估佢最多去到$5m (10%/$20k/sqft),大長線都係$6m(20%/$22k/sqft)到。
升值潛力有但覺得唔高。

利申: 生菜並無與任何發展商有任何利害關係

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