《菜市場》買Studio要留意…
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白石角嘉熙開價啦！
係呢一個臨海山旯旮豪宅地段，黎緊會賣幾錢？
以入場費計算:
Studio : $4.6百萬 ($18,460/sqft)
1房:$5.7百萬
2房: $6.7百萬
3房: $9.37百萬
因為有菜籽pm問關於Studio嘅問題，我哋今次主力分析買白石角Studio有咩要留意。
1. 總價LumpSum與按揭成數
好多時Studio點解投資得過係因為細銀碼。
以附近嵐山為例:
新成交的嵐山開放式戶為7座高層A室，實用180方呎，成交價380萬元，實呎21,111元，
原業主2014年以194萬元向發展商長實一手購入單位
第一，194萬一定係小銀碼，借9成都借到
第二，380萬升左個double，但係仍然借得足9成，上車拎60萬出黎應該無問題
今次嘉熙Studio第一批，4.6m-4.8m，做到8成按揭。
lumpsum上唔算太高，100萬左右現金可以上車，唔會太辛苦。值唔值就繼續分析。
2. 租/自住居住空間
嘉熙既studio size係250呎，無嵐山果隻痴線189呎咁癲。
不過都唔好得好多，生菜住過立坊238呎Studio (參考成交價5.22m)，空間係真係好細。
最多可以住到兩個人，活動空間非常有限。
大部份既人好少諗住買完自己住，都係放租俾人，
所以首先你已經放棄左自住呢條後路，你投資既代價其實提高左。
3. 承租能力
雖然生菜講過買樓收租係呢個年代唔係好work，對於Studio黎講仲有少少價值，
市租Studio新盤(e.g.薈晴?$11,000/月)，其他$12,000~$15,000不等。
以嘉熙地段，估計Studio市租大概$11,000-12,000，未計入雜項回報3%。
相比港島西區/ 1,2年前定價既Studio盤，$4.6m既開價對收租無吸引力。
嘉熙地段被白石角所有樓盤圍住，風景屬普通。
位於大埔，又唔近市區，
近科學園，但科學園其實無咩人，
一係就係好成功好有錢既人, 一係就係創緊業既普通人，一係就係某公司Backoffice
對於搵本地人租一間Studio，需求並唔樂觀。
最有機會既租客係一對小情侶，白石角唔方面程度本地人未必會有興趣租。
始終租唔同買，flexible好多。
賣樓人士成日話近中大，大把學生，
生菜認為學生租地方除左要平，仲要有friend!
所以點解第一城，名城咁好租，一來方便生活，二來可以同朋友合租，
地方又大d，隨時開party。
Studio多用於2人世界，而且對學生黎講，太唔方便係唔好玩。
租務需求，生菜係睇淡。已經未講格離果d新盤都會推Studio。
不過，你收租都係為供樓，升值先係主菜。
4. 升值能力
主力討論: 基建(無)，新供應(有)，地段(無)
三個生菜分析指標只中左一樣，就係附近有新供應，
新盤之中都有Studio，正常黎講係一個盤比一個貴，
對嘉熙黎講，第一個推出係佢既優勢。
較差既地理位置係嘉熙既劣勢，令低價Justifiable。
大埔呢個區域，最出名係升得慢過個市，
遠少少有比華利山，倚龍山莊，
近既天賦海灣，逸龍灣，
你可以Search一下成交新聞，最近既例子大概升值20-30%。
嵐山會升到40%-100%，因為當年開價低。
現價平均市價，天賦海灣，逸龍灣$15,000左右，嵐山$13,000左右。
嘉熙Studio開價$18,000/sqft，屬Studio市價，生菜唔覺得係低水。
要賣，賣市價一定賣得哂。
要升，佢會跟個市升，短線生菜估佢最多去到$5m (10%/$20k/sqft)，大長線都係$6m(20%/$22k/sqft)到。
升值潛力有但覺得唔高。
利申: 生菜並無與任何發展商有任何利害關係
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