生菜為大家解開香港樓市難跌之謎😫
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👉1)剛性需求
(a)香港單人家庭月入25000元有9萬個,雙人家庭月入50000元有11萬5千個!兩者合共 >20萬個家庭(合資格上車)
#政府每年供應25000個一手單位,假設全部係上車盤都要8年時間先消耗到呢個數量的準買家(準買家數目會每年不斷增長)
(b)每年新婚夫婦(正式註册)4萬5千對
減去每年離婚2萬對(😵咁高)
淨數字都有2萬5千對(準買家)
(c)每日單程証150個
=每年54750(早年唔少拎老綜,到咗今日儲夠錢上車啦)
👉(2) 成本不斷上漲
90年代 建築費1300-1500
今日已經4500或更高
最低工資及有限度輸入勞工都會拉高成本
👉(3) 有限度供應
照現時大家成日聽到 可以有較大量土地供應的地方
洪水橋 大嶼山小濠灣 東涌
大眾未必鍾意呢啲地點置業!
其他較熱門地方 好似市區嘅啟德 嚟緊會有好多土地推出 但係推完就冇啦
#貨櫃碼頭起上蓋
長洲附近(填海) 騰出龐大面積起幾十萬個單位。係行得通,不過由構思資詢 筹劃 到實行 睇怕都要2047先可見到!
💥上面三項 剛性需求及成本不斷上漲以及供應有限之下
👉樓價在長期而言没有最高只有更高
👉每次因經驗循環回調/或勁挫之後
都會再創新高!
🔥就好似而家樓價指數比起20年前
97時候 急升左八成🔥
又有邊個喺 98/00/沙士等大跌時
預計得到今天的樓價嗎?