買樓收租 按揭 vs 自住物業 按揭

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一般業主為「自住物業」申請 按揭 ,只能靠個人薪棒入息通過壓力測試。然而,如果是 買樓收租 用途,無論是新購或轉按,即使未有租客,業主仍可用「 擬出租 」向銀行申請 按揭 ,可以將預期租金收入當作入息的一部分,在特定情況下,較容易通過DTI(每月供款與入息比率)及壓力測試,不但減少申請貸款的最低薪棒入息要求同時借款額度也提高了。

如何計算「 擬出租 」 按揭 的預計租金收入?

由於沒有實質租約,預計租金是由估價行去評估,並且以估租值的60%去計算入息。申請人可以找不同銀行估租,並選擇最高估租的銀行。

「 擬出租 」 按揭

如沒有其他按揭 ,「 擬出租 」最高按揭成數為5成。如有其他按揭 ,最高成數為4成。「 擬出租 」需要用40/50去計DTI及壓力測試。即是說,每月總供款不能超過總入息(包括擬租金 )的40%,以及加息3厘後不能超過50%。

而1000萬以上自住用途的物業,也是最高按5成,壓測用50/60 去計算。

在某些情況下,用「 擬出租 」比用自住申請 按揭 會較容易通過DTI和壓力測試。一齊看看以下例子:

自住物業 按揭「 擬出租 」 按揭 
樓價1500萬1500萬
按揭成數上限50%50%
借貸額750萬750萬
供款比率上限
【壓測前】50%40%
【壓測後】60%50%
還款年期30 年30 年
最低入息要求$70,974$85,169
租金回報N/A2.80%
預期租金入息$0$21,000
最低薪棒入息$70,974$85,169-$21,000=$64,169

從以上例子可見,如果樓價是1000萬以上,而所買的物業租金回報是夠高,用「 擬出租 」 去申請 按揭 的確是比用自住去申請 按揭 較易通過DTI及壓力測試。

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