按揭成數與收入要求

近年樓市出現好多納米樓，又或者你會見到好多樓盤廣告以”600萬樓下”作招徠。原因就係現時金管局監管下，600萬以內單位能做到超過六成按揭，亦稱之高成數按揭。香港樓貴人工追唔到落後，用最少首期先上車，再攤長30年慢慢供都係一般香港人嘅買樓操作。

按揭成數上限

金管局按揭成數限制，假設業主買樓自住(非出租)，主要收入來自本地，無其他按揭或擔保或債務。按揭成數上限可以參考以下資料：

物業價值; 最高按揭成數

• <=HK$400萬 ; 80%或90％*
• HK$401萬至HK$450萬; 80%或90% ($360萬上限)*
• HK$451萬至HK$600萬 ; 80%*
• HK$601萬至HK$1000萬; 60％(上限$500萬)
• HK$1000萬以上 50％

*須經按揭保險計劃承造按揭

假設買一間600萬樓，如不經按揭保險做按，只能按60％，即借$360萬，首期$240萬；若借盡加經按揭保險上車，最多借80％，即借$480萬，首期需求大幅減至$120萬，少一球現金就上到車。

申請按揭要經過壓力測試

所謂壓力測試，就係在申請按揭時，按揭申請人/加上擔保人的供款與入息比率（Debt Servicing Ratio, DSR）有一定的需求，基本DSR上限為50％即人工等於供款額一倍；於壓力測試會再假設實際按揭利率+3%，DSR最高只能為60％。用例子一講你就明。

例子

樓價600萬元
借480萬元（80％按揭）
實際利率H+1.23%/ 2.375%
供款年期 30年
每月供款額$19,056 (供埋按揭保險)

壓力測試計算

實際利率 + 3%= 2.375% + 3% = 5.375%
加壓後每月供款額$27,457
按揭申請人收入最低要求 $27,457/ 60% = HK$45,761

按揭轉介

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物業類型與按揭成數

未補地價居屋

有見近期抽居屋，買居屋其實名符其實借爆！透過「綠表」或「白居二」資格購買新建或二手之未補地價居屋，由於有房委會作擔保（擔保期由首次出售起計25至30年不等），最高可承造95%按揭；而「白表」買家則最高可承造90%按揭。

村屋

村屋同一般私樓一樣，可申請五至六成按揭。$600萬樓下自住村屋都可借足八成。不過，問題就係銀行估價，所謂八成係銀行估價八成而唔係成交價，而銀行估村屋比較保守，要事前問定估價先好落訂呀。